В связи с эпидемией коронавируса деятельность многих предприятий была фактически приостановлена. В целях недопущения роста числа банкростств, разработаны меры поддержки арендодателей недвижимого имущества (ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»).
Так, арендатор недвижимого имущества, с которым заключен договор аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, имеет право:
ОТСРОЧКА УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Обращаем Ваше внимание, что отсрочка не означает освобождение от обязанности уплачивать арендные платежи. Арендную плату необходимо будет внести в полном объеме, но в иные сроки, в соответствии с условиями, обозначенными ниже.
УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОТСРОЧКИ ПО УПЛАТЕ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ:
Отметим, что требований к сроку аренды не установлены, соответственно отсрочка может применяться в отношении как долгосрочных, так и краткосрочных договоров аренды недвижимого имущества.
РАЗМЕР ОТСРОЧКИ ПО УПЛАТЕ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ.
ПОРЯДОК ПОГАШЕНИЯ ЗАДОЛЖЕННОСТИ.
Порядок погашения задолженности должен определяться в дополнительном соглашении, которое арендодатель обязан заключить в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Стороны могут предусмотреть и иные условия, которые не могут ухудшать положение арендатора.
УМЕНЬШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ.
Вторая мера поддержки, как указано выше – арендатор, осуществляющий деятельность из перечня пострадавших отраслей экономики, вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.
При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Однако законом не установлен размер возможного уменьшения арендной платы, поэтому переговоры с арендодателем могут зайти в тупик.
В этом случае законодатель предусмотрел, что у арендодателя есть 14 дней на согласование условий уменьшения платы, иначе арендатор получает право на отказ от договора аренды без возмещения убытков. Обеспечительный платеж при этом остается у арендодателя.
Отметим, что не любой арендатор имеет право на отказ от договора аренды, нормой выделены следующие критерии:
Само понятие «невозможность использования» в норме не раскрывается.
В большинстве субъектов РФ приняты нормативные акты, которые напрямую приостановили деятельность определенных организаций, таких как рестораны, объекты розничной торговли, салоны красоты.
Но в отношении многих других организаций действовал режим «нерабочих дней», введенный Президентов РФ. Теми же актами органов государственной власти субъектов РФ предписывается гражданам не покидать места проживания (пребывания). При таких обстоятельствах, арендатор фактически лишен возможности использовать помещение.
Для ответа на вопрос о возможности использования помещения в условиях принятых ограничительных мер, необходимо обратиться к тексту самого договора аренды – указана ли в нем цель использования помещения или нет. Может ли арендатор, деятельность которого приостановлена, использовать помещение для иной деятельности, на которую не распространяется режим нерабочих дней, либо подобные действия будут являться нарушением условий договора.
Существуют и более сложные ситуации - если помещение возможно использовать частично. Например, закрытие зала обслуживание в ресторане не означает, что невозможно использовать кухню для выполнения заказов на доставку. Как в этом случае рассчитать размер арендной платы?
Представляется, что вопрос об уменьшении размера арендной платы должен решаться индивидуально, исходя из условий конкретного договора аренды, насколько узко в нем прописана цель использования имущества, как повлияли ограничительные меры на конкретного арендатора и какие обязанности арендодателя установлены договором.
КАКИЕ ЕЩЕ ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТИ У АРЕНДАТОРА?
Если же арендатор не имеет возможности производить арендную плату, и в будущем не планирует использовать помещение, то рекомендуем рассмотреть вариант расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 Гражданский кодекс РФ).
Статья 451 Гражданского кодекса РФ может быть также использована в качестве основания для требования о снижении арендной платы или предоставления отсрочки, но требуется обратиться в суд.
В сложившейся обстановке, в связи с принятием органами государственной власти субъектов Российской Федерации решений о введении режима повышенной готовности, у арендатора существует и другое основание отказаться от арендной платы на срок введения ограничительных мер.
Так, согласно п. 1 ст. 417 Гражданского кодекса РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 Гражданского кодекса РФ.
Очевидно, что в случае принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о приостановке вида деятельности арендатора, то невозможность использования помещения наступает не по его вине. В этом случае арендодатель, по обстоятельствам независящим от его воли, не осуществляет какого-либо предоставления со своей стороны и может потерять право на получение арендной платы.
КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ МОЖНО ПРЕДПРИНЯТЬ АРЕНДАТОРУ?
Прежде всего необходимо изучить условия договора аренды, какие обязанности установлены у арендатора и арендодателя, какова цель предоставления арендованного имущества и как ограничительные меры государства повлияли на деятельность арендатора.
Направить письмо арендодателю с требованием об отсрочке, либо уменьшении арендной платы на период действия ограничительных мер.
В дальнейшем, данные действия помогут Вам обосновать свою и эффективно возражать против требований арендодателя.
Специалисты Юридической фирмы Юрсервис продолжают отслеживать изменения законодательства и готовы ответить на Ваши вопросы, оценить возникшие риски и выработать наилучшую стратегию с учетом Вашей ситуации.
