8 июня 2020 г. в законную силу вступили изменения, внесенные в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. №98-ФЗ. Указанные изменения предусматривают условия и порядок расторжения договора аренды в условиях введенных ограничительных мер в связи с пандемией.

Так, добросовестный арендатор вправе расторгнуть договор аренды без внесения любых плат, в том числе: за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды или при прекращении договора, связанных исключительно с досрочным расторжением договора.

Для расторжения договора по инициативе арендатора в условиях ограничительных мер, введенных в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции, необходимо наличие ряда условий:

- договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте РФ, где расположен предмет аренды;

- предметом договора аренды является недвижимое имущество, кроме земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- арендатор добросовестно исполнял свои обязанности по договору до введения ограничительных мер;

- ежемесячный доход арендатора с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайного положения снизился на 50 и более процентов;

- вид деятельности арендатора включен в перечень сфер деятельности в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Отметим, что изменения, внесенные в закон, предусматривают определенные временные рамки для расторжения договора, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора, а именно: право арендатора на отказ от договора аренды возникает по истечение 14 рабочих дней с момента обращения к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора и недостижении сторонами такого соглашения. Датой расторжения договора является момент получения арендодателем уведомления об отказе от договора, если условиями договора не предусмотрено иное.

В отношении договора аренды заключенного на неопределенный срок, следует применять положения ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если условиями договора не предусмотрено иное.

Новые возможности для расторжения договора аренды предусматривают лишь освобождение арендатора от штрафных санкций, при этом арендатор обязан рассчитаться с арендодателем за весь период действия договора до момента его расторжения.

Помимо прочего, арендодатель вправе не возвращать внесенный арендатором обеспечительный платеж, если он имел место по условиям договора аренды, в случае нарушения арендатором условий договора (за исключением просрочек оплаты в вязи с введенными ограничительными мерами) и компенсировать за его счет свои убытки. В остальных случаях обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору.