В связи с возросшим количеством вопросов клиентов Юридической компании Юрсервис относительно удержания имущества, наши специалисты решили напомнить о некоторых особенностях удержания имущества должника арендатора.
Что такое удержание имущества?
Удержание – это ограничение права собственности. В результате этой меры имущество или вещь не начинает принадлежать кредитору. Он владеет им временно, до возмещения долга, издержек или убытка.
Право удержания имущества должника предусмотрено ст. 359 ГК РФ. Данная норма права является общей и гласит о том, что основанием удержания вещи должника является неисполнение им в установленный срок обязательства по оплате, либо по возмещению связанных с данной вещью издержек, убытков. В отношениях сторон, действующих как предприниматели, удержанием имущества могут обеспечиваться обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или издержек на нее.
То есть, если должником является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, заключившим договор не в целях осуществления им предпринимательской деятельности, то возможно удерживать лишь то имущество, которое находится у кредитора в связи с исполнением им обязательств именно относительно этого имущества.
Если стороны договора действуют как предприниматели, то возможно удержание любой вещи, находящейся в законном владении кредитора, даже если обязательства относительно именно этой вещи исполнены или срок исполнения еще не наступил.
Помимо общих норма права, предусматривающих удержание имущества, имеются и специальные, применяемые в отдельных видах договоров – подряда (ст. 712 ГК РФ), перевозки (ст. 790 ГК РФ), поручения (ст. 972 ГК РФ), комиссии (ст. 996 ГК РФ).
Условия для удержания имущества.
1. Наличие обязательства, в счет которого удерживается имущество (надлежащим образом оформленный договор, судебное решение).
2. Нахождение у кредитора имущества должника на законном основании.
3. Удержание имущества не запрещено законом или договором.
4. Стоимость удерживаемого имущества должны быть соразмерна неисполненному обязательству.
Законность владения имуществом должника.
Ключевым моментом при рассмотрении вопроса о правомерности удержания имущества является законность его владения кредитором. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли, например, ограничения доступа в помещение, если данная мера не предусмотрена договором.
Возможно несколько вариантов развития событий:
1. Договор аренды прекращен,
А) передаточный акт подписан, арендатор покинул помещение, но не вывез свое имущество, имеется задолженность по арендной плате – захвата вещи не происходит, должник оставил ее добровольно или по недосмотру, удержание имущества является правомерным.
Б) передаточный акт не подписан, арендатор покинул помещение, но не вывез свое имущество, имеется задолженность по арендной плате - захвата вещи не происходит, должник оставил ее добровольно или по недосмотру, удержание имущества является правомерным.
В) передаточный акт не подписан, арендатор продолжает пользоваться помещением – в рассматриваемом случае удержание имущества может быть признано неправомерным, удержание в таком случае происходит вопреки воли арендатора, что может быть расценено судом как захват вещи. Арендодателю следует обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, взыскании неосновательного обогащения. После вступления в законную силу решения суда, удержание имущества возможно.
2. Договор аренды не прекращен, арендатор продолжает пользоваться помещением, имеется задолженность по арендной плате:
А) в договоре аренды не закреплено право арендодателя удерживать имущество и/или ограничивать доступ арендатора в помещение, на односторонний отказ от договора – в удержание имущества может быть признано неправомерным, так как происходит вопреки воли арендатора. Арендодателю следует обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате. После вступления в законную силу решения суда, удержание имущества возможно.
Б) в договоре аренды закреплено право арендодателя на удержание имущества и/или ограничение доступа арендатора в помещение – удержание имущества правомерно, так как арендатор в момент заключения договора выразил свою добровольную волю на удержание имущества.
Какое имущество можно удерживать?
Предметами удержания могут быть только вещи – оборудование, товар, в том числе плоды и продукция от удерживаемой вещи, принадлежащие должнику на праве собственности или другом титуле (то есть вещи должны быть чужими для кредитора), удержание других объектов гражданских прав: имущественные права, работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, а также нематериальные блага, осуществлять нельзя.
Деньги и ценные бумаги также относятся к вещам, но в отношении них стоит отметить следующее: удержанию могут подлежать только наличные денежные знаки имеющие нумизматическую или иную ценность, то есть такие, рыночная стоимость которых превышает их номинальную стоимость, так как требования кредитора будут удовлетворяться после реализации вещи за деньги.
Соразмерность удержания неисполненному обязательству.
Независимо от избранного способа защиты права – удержание имущества в рамках самозащиты или обеспечения исполнения обязательств – необходимо соблюдение баланса между объемом и стоимостью удержанного имущества к размеру неисполненного обязательства. В случае значительного превышения стоимости удержанного имущества содеянное может быть квалифицировано как правонарушение – самоуправство.
Порядок удержания имущества.
Арендодателю следует:
1. Направить арендатору письменное требование об уплате задолженности и предупредить о действиях по удержанию имущества.
2. Письменно уведомить арендатора об ограничении доступа в помещение. Ограничение доступа в помещение возможно только если такое право закреплено в договоре. В противном случае удерживаемое имущество необходимо переместить в другое место, где будет обеспечена его сохранность.
3. Письменно уведомить арендатора о дате составления поименной описи имущества и акта удержания имущества.
4. Составить поименную опись (максимально подробную с указанием индивидуальных признаков вещей) и направить ее арендатору (в случае его отсутствия в момент составления). Указанные процедуры рекомендуем проводить в присутствии свидетелей или комиссии, состоящей из незаинтересованных лиц. Чтобы арендодателю обезопасить себя от необоснованных обвинений в пропаже каких-то вещей (которые и вовсе отсутствовали в помещении) не лишним будет проведение видеосъемки вплоть до момента опечатывания помещения.
5. Обеспечить сохранность удерживаемого имущества.
Удовлетворение требований арендодателя за счет удерживаемого имущества.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ). Взыскание производится в судебном порядке, если соглашением сторон не предусмотрен внесудебный порядок.
Если внесудебный порядок не определен, следует обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности, расторжении договора и обращении взыскания на удерживаемое имущество. Если внесудебный порядок определен, арендодателем подается иск об обращении взыскания на удерживаемое имущество. На основании решения суда вещь будет продана на публичных торгах в ходе исполнительного производства. Если сторонами в договоре самостоятельно определен порядок и условия реализации имущества арендатора, то действовать в соответствии с условиями договора.
Самоуправство?
Ограничение доступа в помещение и удержание имущества арендатора в рамках самозащиты (без закрепленного в договоре аренды права арендодателя на подобные действия) тесно граничит с правонарушением – самоуправством (в зависимости от тяжести наступивших последствий – административно или уголовно наказуемым).
Анализ норм права и существующей судебной практики позволяет сделать ряд выводов, которые позволят отнести деяние к самоуправству:
1. Отсутствие договорных отношений, решения суда о расторжении договора.
2. Отсутствие долговых обязательств арендатора.
3. Утрата удержанного имущества.
4. Значительное превышение стоимости удерживаемого имущества по отношению к сумме задолженности.
В остальных случаях правоохранительные органы, как правило, отказывают в возбуждении уголовного дела, указывая на наличие гражданско-правового спора двух хозяйствующих субъектов, подлежащего рассмотрению судом.
Что делать арендатору?
1. На этапе заключения договора аренды следует предусмотреть пункт о запрете арендодателю удерживать имущество арендатора ни во время действия договора, ни после его прекращения.
2. Заключить дополнительное соглашение к договору аренды, где предусмотреть новые сроки погашения задолженности по арендной плате. В случае, если деятельность арендатора входит в перечень отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции, последнему необходимо направить арендодателю требование о предоставлении отсрочки и уменьшении арендной платы. Неисполнение арендодателем обязанности по заключению дополнительного соглашения и удержание имущества в этом случае может быть признано неправомерным. Стоит отметить, что удержание имущества (при соблюдении перечисленных выше условий) арендодателем может быть признано правомерным в размере, не превышающем сумму задолженности, образовавшейся до введения Правительством РФ и властями регионов ограничительных мер.
3. В случае удержания арендатором имущества, стоимость которого превышает сумму неисполненного обязательства, направить последнему письменное обоснованное требование об освобождении части имущества от удержания. Если удерживается скоропортящееся или подлежащее особому хранению имущество, уведомьте арендодателя – это позволит избежать в будущем отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в этой части имущества. В случае неисполнения арендодателем данного требования, обратиться в суд с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о взыскании убытков.
4. В случае нахождения в суде спора о взыскании задолженности по арендной плате, представить документы, подтверждающие ранее надлежащее исполнение обязанностей и объективные причины невозможности их исполнения в настоящее время, ходатайствовать о принятии обеспечительной меры в виде запрета арендодателю удерживать имущество.
Специалисты Юридической фирмы Юрсервис продолжают отслеживать изменения законодательства и готовы ответить на Ваши вопросы, оценить возникшие риски, выработать наилучшую стратегию и помочь в ее реализации любой стороне договора аренды.
